قیمت اداری و تجاری در آمل

تفاوت ملک اداری با موقعیت اداری چیست؟

ملک اداری با موقعیت اداری چه تفاوتی می‌تواند داشته باشد؟ اگر تاکنون به دنبال ایجاد یک دفتر کار بوده‌اید یا قصد رهن یا اجاره محلی برای دفتر کار را داشته‌اید، حتماً با دو واژه ملک اداری یا موقعیت اداری برخورد کرده‌اید و این دو برای شما آشنا هستند. وقتی برای اجاره، رهن یا خرید بروید ممکن است از شما بپرسند که ملک اداری مدنظر شماست یا موقعیت اداری؛ آیا تفاوت این دو را می‌دانید؟ ما این دو را بررسی و تفاوت آن را بیان می‌کنیم. فراموش نکنید که دانستن تفاوت بین این دو اصطلاح، می‌تواند به شما در انتخاب ملک مورد نظر بسیار کمک کند.

منظور از ملک اداری چیست؟

ملک اداری معمولاً یک آپارتمان است و به ملکی گفته می‌شود که شهرداری خود به آن مجوز اداری داده است. می‌توان از این املاک به صورت قانونی و رسمی برای راه‌اندازی دفاتر مختلف اداری استفاده کرد. پس در این حالت شما در واقع ملکی را خریداری می‌کنید که هدف از ساخت آن صرفاً انجام فعالیت‌های کاری و ایجاد دفتر کار بوده است.

منظور از ملک با موقعیت اداری چیست؟

برخی از آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها هستند که مجوزی از شهرداری برای تبدیل به ملک اداری دریافت نکره‌اند اما با این وجود موقعیت خوبی برای تبدیل شدن به یک دفتر کار دارند. این ساختمان‌ها معمولاً در خیابان‌های پرتردد واقع شده و به خاطر موقعیتی که دارند، بسیار مورد توجه هستند. به این ملک‌ها، موقعیت اداری می‌گویند. پس این‌گونه ملک‌ها در واقع با هدف تبدیل شدن به دفتر کار ساخته نشده‌اند. بلکه مسکونی بوده ولی از نظر جغرافیایی موقعیتی مناسب داشته و دسترسی به آن‌ها راحت است و می‌توانند یک دفتر کار مناسب باشند.

ملک اداری ملکی است که شهرداری به آن مجوز اداری داده اما ملک با موقعیت اداری منظور ملکی است که مجوز ندارد اما موقعیت آن برای تبدیل‌شدن به دفتر کار مناسب است.

پس برای انجام فعالیت اداری و ایجاد یک دفتر کار، علاوه بر استفاده از ملکی با کاربری اداری، می‌توان از املاک مسکونی که موقعیت اداری دارند نیز استفاده کرد.

بنابراین اگر در فکر یک ملک اداری هستید و قصد اجاره یا رهن دارید باید موقعیت اداری رهن و اجاره را مدنظر داشته باشید. شاید یک ساختمان موقعیت اداری رهن یا اجاره خوبی داشته باشد که نباید از آن غافل شد. همچنین ممکن است قصد خرید داشته باشید که باید به موقعیت اداری فروش آن هم توجه کنید تا در ادامه دچار مشکل و دردسر نشوید.

آیا انجام فعالیت اداری در ملک مسکونی دارای شرایطی خاص است؟

براساس اطلاعاتی در این زمینه وجود دارد، شهرداری معمولاً اجازه نمی‌دهد که از ساختمان‌ها و آپارتمان‌های مسکونی، استفاده اداری داشت. زیرا شهرداری با توجه به طرح‌های توسعه‌ شهری به هر ساختمان مجوز اداری، تجاری یا مسکونی می‌دهد. حتی اگر ملک شما در موقعیت اداری مناسبی هم باشد، نیاز به مجوز دارید تا بتوانید آن را برای استفاده به عنوان دفتر کار در اختیار افراد دیگر قرار دهید یا بفروشید. فعالیت اداری در ساختمان‌های مسکونی ممنوع اعلام شده و شهرداری‌ها با این موضوع برخورد و کسب و کارها را پلمپ می‌کنند.
البته گفته شده که در این مورد استثنا هم وجود دارد؛ شهرداری به شما اجازه می‌دهد که در یک آپارتمان مسکونی، دفترکار ایجاد کنید به شرطی که حوزه فعالیت شما یکی از موارد زیر باشد:

• دفتر وکالت
• مطب
• دفتر اسناد رسمی
• دفتر ازدواج و طلاق
• دفتر روزنامه و مجله
• دفتر مهندسی

البته فراموش نکنید که فقط مالک ساختمان است که می‌تواند از این استثنا استفاده کند و مستأجر ساختمان‌های مسکونی حق چنین کاری ندارد. اما در صورتی که شما از ملک اداری استفاده کنید به اجازه شهرداری نیازی نیست.

فقط مالک ساختمان است که اجازه دارد از ملک مسکونی خود به عنوان دفتر کار استفاده کند؛ آن هم برای دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه یا دفتر مهندسی.

عوامل مهم در ارزیابی عرصه املاک تجاری چیست؟

از عواملی که در قیمت‌گذاری املاک تجاری مؤثر هستند ارزش عرصه (زمین) می‌باشد که هرچه موقعیت و کیفیت بهتری داشته باشد اعیان چشم‌گیرتری را پدید می‌آورد و اعیان با موقعیت عالی هم برای عرصه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.

• اندازه ابعاد ملک بخصوص بر ملک (طول و عرض متصل به گذرگاه)
• موقعیت مناسب ملک با تناسب کاربری، ازآن‌جهت اهمیت دارد که نحوه توزیع خدمات شهری را نشان می‌دهد و برحسب کاربری ارزش آن متغیر است
• چند بر بودن ملک (عرض و تعداد گذرگاه‌های مجاور)
• احتمال تغییر کاربری (چگونگی استفاده از هر ملک را کاربری می‌گویند)
• جایگاه ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
• موقعیت منطقه‌ای ملک اینکه آبا در محدوده شهری هست یا خارج از محدوده

عوامل مهم در ارزیابی اعیان املاک تجاری چیست؟

• هزینه‌های ساخت بنا
• هزینه‌های شهرداری

هزینه‌های ساخت بنا در املاک تجاری: که شامل هزینه‌های طراحی، نقشه‌برداری، نظارت، اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات، تأمین ماشین‌آلات، در پروژه‌های مهم و خاص بررسی زمین (ژئوتکنیک) و … می‌باشد با در نظر گرفتن عوامل ذکرشده ساختمان را از جهت نوساز و کلنگی بودن با توجه به نوع سازه و نما و مشخصات نازک‌کاری بررسی می‌کنند و با در نظر گرفتن امتیازاتی که ساختمان دارد از قبیل امکانات رفاهی و ورزشی مثل استخر، سونا و بام سبز و استفاده از مصالح لوکس بیشتر از حد عرف مانند نما و دکوراسیون داخلی خاص و گران، سیستم‌های امنیتی، تأسیسات سرمایشی و گرمایشی، ژنراتور برق اضطراری و انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور، پارکینگ و انباری هزینه اعیان ملک به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.

جزئیاتی نیز وجود دارند که می‌توانند در قیمت‌گذاری املاک تجاری امتیاز مثبت یا منفی داشته باشند از قبیل تعدد پارکینگ و موقعیت مکانی آن، انباری و متراژ آن، ویو (ابدی یا موقت بودن) و شرایط نورگیری ملک، قرارگیری در طبقات پایین و زیرزمین (صدای موتورخانه و نورگیری پایین) که همه موارد در بالا یا پایین رفتن ارزش ملک تأثیرگذارند.

هزینه‌های شهرداری: شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش‌آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره

اگر ملکی دارای چند بر باشد در محاسبه عوارض مربوطه باید ملاک عمل، بالاترین قیمت منطقه‌ای به ملک مشرف‌به معبر باشد و اگر ملک در اطراف فلکه یا میدان قرار داشته باشد پرداخت عوارض و شهرداری باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه‌ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده محاسبه شود.

ساختمان‌هایی که در محل ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ساخته می‌شوند به مدت ۳ سال از اتمام ساخت از هزینه‌های عوارض شهرداری قانونی معاف هستند و در ارزیابی ملک باید لحاظ شوند.

از عوامل مهم ذکرشده در ارزیابی املاک تجاری حق کسب و حق سرقفلی ملک هست

حق کسب چیست؟

حق کسب و پیشه حقی است که مربوط به مالک ملک تجاری نمی‌باشد درواقع درنتیجه تلاش و کوشش و جلب مشتری با توجه به کیفیت کار یا برند شدن مستأجر ایجادشده و مربوط به عملکرد خود مستأجر هست پس هنگام تخلیه موجر باید این حق را به مستأجر پرداخت کند ازلحاظ شرعی هم حق کسب حائز اهمیت و موردبحث هست.

حق سرقفلی چیست؟

به‌نوعی مالکیت غیرمالی، نامشهود و معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ملک تجاری و ادامه تجارت در محل کار خود دارد که شامل ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار یا کارکنان وفادار و رابطه خوبی که با آن‌ها ایجادشده درواقع به دلیل اعتبار و شهرتی که تاجر در آن مکان به دست آورده مشتریان خرید را ازآنجا ادامه می‌دهند و تاجر یا مالک هزینه‌ای اضافی بابت سرقفلی غیر از اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند که ازلحاظ قانونی و شرعی مجاز می‌باشد.

خدمات کارشناسی در مورد موضوع ارزیابی املاک تجاری نیازمند کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان و نقشه‌برداری می‌باشد که گروه ایران کارشناس با بهره‌گیری از کارشناسان رسمی دادگستری صاحب صلاحیت و عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری طبق ضوابط و قوانین آماده کارشناسی ، ارزیابی و ارائه گزارش می‌باشد.