سرقفلی چیست و نکاتی که باید راجع به آن بدانیم

بارها دیده‌ایم در اگهی نوشته سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد.در این مقاله میخواهیم مفهوم وحقوق سرقفلی چیست و قانون سرقفلی و چیزهایی که راجع به آن باید بدانیم بررسی میکنیم.

سرقفلی در واقع حقی است که قانون‌ برای مستاجر جاهای تجاری در نظر گرفت، تا  آن‌ها را به طوری حمایت کند.اولین چیزی که از این تعریف میفهمیم این است که سرقفلی فقط برای جاهای تجاری تعریف و برای جاهای مسکونی کاربردی ندارد. اما چرا باید از مستاجر مکان تجاری حمایت ویژه کرد؟
به عنوان مثال فکر کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره کردید، و مغازه بوتیک راه‌ انداختید و با سعی بسیار شهرت مغازه‌تان را بالا بردید و مشتریان زیادی جذب کردید.حالا اگر مالک مغازه بعد از پایان قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از اعتبارشما برای آن مغازه رایگان به نفع خود استفاده ‌کند؛ درصورتی که شما باید به مغازه‌ی دیگری بروید و دوباره … .

به همین دلیل قانون‌ به فکر افتاد که این ارزش افزوده‌ی نهان برای مکان های تجاری را درنظر بگیرد و از حقوق مستاجرهای مکان های تجاری در مقابل مالک ها دفاع کند. همین‌جا مشخص می‌شود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود،زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود.

قانون موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶تهیه و تدوین شد، در سال ۱۳۷۶ تغییر کرد.موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون تغییر کرد.در قانون سال ۵۶ از این مفهوم به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده،حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر کرد. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

حق تجارت چیست؟

حق تجارت یعنی مالک نمی‌تواند پس از اتمام مدت زمان قرارداد مستاجر را مجبور مغازه کند. بلکه قرارداد به شکل خودکار تمدید می‌شود. در حقیقت مستاجر تا هروقتکه بخواهد می‌تواندمغازه  را در اجاره خود داشته باشد. و اگر مالک به یکی از این دلایل بخواهد قرارداد را پایان دهد،باید مبلغی تحت عنوان «حق تجارت» به مستاجر بپردازد.

این مبلغ در واقع ارزش اعتباریست که مستاجر طی زمان  قرارداد برای مغازه خود به دست اورده است. دلایلی که مالک به سبب آن‌ می‌تواند قرارداد را تمام کند:

• اگر مالک مغازه  قصد داشته باشد ملک را تخریب یا بازسازی کند.

• اگر مالک مغازه قصد داشته باشد  آن ملک را برای سکونت خویش یا خویشاوندان نزدیک خودش  استفاده کند.

• اگر مالک  مغازه قصد داشته باشد برای شغل خود از آن ملک استفاده کند.

سرقفلی چیست؟

• «سرقفلی» بر خلاف حق تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند.پس بعد از پایان قرارداد در صورتی که مستأجر و مالک مغازه به توافق نرسند، باید مغازه را خالی کند.
• حق «سرقفلی» بر خلاف حق تجارت به شکل خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک مغازه و مستاجر در این مورد با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

چگونه موقع بستن قرارداد درمورد «سرقفلی» توافق کنید؟

در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک مغازه و مستاجر توافق شود. این توافق به یکی از سه روش زیر امکان‌ دارد:

۱- موقع بستن قرارداد مستاجر مبلغی پول را بعنوان سرقفلی به مالک میدهد (در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود)، در این صورت مالک باید موقع تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز حساب کندو به مستاجر بدهد.باید هم قرارداد عنوان «اجاره» داشته باشد،و هم مستاجر باید مبلغ پول را واضح تحت عنوان «سرقفلی» نه چیزی دیگر به مالک پرداخت کند.

۲- هنگام بستن قرارداد مالک مغازه و مستاجر توافق کنند که مالک مغازه هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم مغازه را به همین مستاجر دهد. در این صورت اگردر پایان قرارداد مالک دیگر نخواهد قرارداد را تمدید کند، باید پولی را بعنوان سرقفلی به مستاجر بدهد.

۳- هنگام بستن قرارداد مالک مغازه و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا وقتی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت قبل قرارداد را تمدید کند. در این صورت اگر در پایان قرارداد مالک مغازه دیگر نخواهد قرارداد را تمدید کند،باید مبلغیب بعنوان سرقفلی به مستاجر بدهد.